31 Oct Gastos Hipotecarios ¿A quién corresponde abonarlos?

Desde tiempo inmemorable ha sido una practica sin cuestión, que cada vez que cualquier persona que necesitara solicitar la concesión de un crédito hipotecario (la hipoteca) ante un banco, tuviera que asumir además del pago del crédito y sus intereses TODOS LOS GASTOS HIPOTECARIOS que ocasionaba la constitución de esa hipoteca.  Estos gastos eran básicamente los de Notaría (pues es obligatorio constituir la hipoteca en escritura pública), los del Registro de la Propiedad, donde se inscribe la hipoteca (cuyo único interesado en la relación contractual es el banco), la tasación de la vivienda (necesaria para que el banco conozca el valor de la vivienda y nos concedan la hipoteca), la Gestoría (que suele ser una imposición de la propia entidad bancaria) y por último el Impuesto de Actos Jurídicos Documentos (que grava la constitución de la hipoteca).

Sin embargo, tras los giros y cambios de aire que se están sucediendo en el panorama económico actual y las reclamaciones de tantos clientes y consumidores cansados de los abusos de las grandes entidades financieras, en diciembre de 2015 la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo declaró abusivas y por tanto nulas las clausulas bancarias que obligaban al cliente a pagar los gastos de constitución de su hipoteca.

Parecía entonces que la consecuencia práctica de esta declaración de nulidad era que todas aquellas personas que hubieran concertado una hipoteca con el banco podrían reclamarle a éste la devolución de todos esos gastos porque declarar nula una cláusula lo que significa es dejarla sin efecto como si nunca hubiera existido.

Sin embargo, la sentencia no manifestaba de forma expresa a qué gastos concretos se refería y dejó abierto a muchos juzgados la interpretación libre de esa declaración llegando a resultados contrapuestos, en los que según el criterio de cada juzgador, los gastos que se debían devolver por el banco eran diferentes. Incluso algunos juzgados declaraban repartir los gastos en distintas proporciones entre cliente y banco. Sin duda alguna, el gasto que más controversia producía era el del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que supone más del 50% de la totalidad de esos gastos) puesto que había una gran confusión sobre quién era el sujeto pasivo del impuesto por un lado, es decir quien era según la normativa fiscal el obligado al pago de ese impuesto (el cliente o el banco), y por otro quién era el que tenía el principal interés en la inscripción de la garantía hipotecaria (que sin duda alguna es el banco).

Desafortunadamente para los clientes de los bancos, en febrero de 2018 el Tribunal Supremo entendió que el Sujeto Pasivo y por tanto el obligado al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el cliente. Esto fue una muy mala noticia ya que, de este modo no compensaba económicamente a los clientes hacer las reclamaciones judiciales por el resto de los gastos hipotecarios.

El pasado día 16 de octubre, la Sala Tercera del Tribunal Supremo que es la Sala de lo Contencioso Administrativo, ha modificado su jurisprudencia anterior y mantiene que el sujeto pasivo del impuesto no es el cliente sino la entidad financiera. Esta sentencia anula el artículo 68.2 del Reglamento del Impuesto aprobado por el Real Decreto 828/1995 de 25 de mayo.

Esta Jurisprudencia contradictoria, ha obligado a que el Tribunal Supremo haya decidido fijar para el próximo 5 de noviembre el pleno para aclarar quién debe pagar el impuesto y se dé una respuesta definitiva.

Si finalmente el Pleno del Tribunal Supremo entiende que quien debe pagar el impuesto es el banco, esto no significa que las entidades bancarias vayan a devolver de forma inmediata estos gastos. Entendemos que será necesario reclamarlos por la vía judicial. Para ello necesitaremos acreditar esos gastos, es decir debemos tener en nuestro poder los justificantes de los pagos que nos vimos obligados a realizar, es decir las facturas de la Notaría, de la Gestoría, los aranceles del Registro de la Propiedad y la liquidación del Impuesto. Normalmente una vez nos entregan nuestras escrituras de hipoteca suelen entregarnos esas facturas e incluirlas en el interior de las escrituras por lo que con toda probabilidad deben encontrarse junto con las citadas escrituras. Por ello les recomendamos que comprueben si tienen esa documentación (de lo contario habría que solicitarlo si aún fuera posible a los distintos entes que las emitieron) y en los próximos días, cuando tengamos conocimiento de la decisión última del Tribunal Supremo se lo comunicaremos, para que, si es posible su reclamación, podamos tramitársela gustosamente.

Las declaraciones de nulidad no tienen plazo de prescripción por lo que se podrán reclamar en principio todas las hipotecas con independencia de que el crédito haya sido ya cancelado.